导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？阴肖有哪几个生肖p>

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(ji阴肖有哪几个生肖àng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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