万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xi尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快ē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。<尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快strong>而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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