5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(s堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释hēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都(d堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释ōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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