万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bè区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点i)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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