导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。831143是什么意思

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fá831143是什么意思ng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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